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企业把困境归咎于疫情 这是典型的“懒思维”-鬼片排行榜前十名

企业把困境归咎于疫情 这是典型的“懒思维”

企业把困境归咎于疫情 这是典型的“懒思维”

吴翔华认为有的开发商资金链绷得过紧,导致现在经营困难甚至是倒闭,直接原因并非是疫情。这些危机不是短期内形成的,而是因为这些企业以前就是这个样子,是注定要被淘汰的。

“这些房企需要政府支持和保护,应该多让它们参与一些政策性住房的开发工作,这是它们主要的可以施展手脚的舞台。但问题是,现在政策性住房太少,有这种机会的小房企也很少,这就倒逼着一些房企转型发展,例如一些上市成功的区域型房企。可以说,很多小房企如果不转型,就会面临死亡,这是资本竞争的结果,也怪不得别人。”

要努力变强对于房企和房地产行业的未来,吴翔华分析说,从城镇化的角度看房地产市场,似乎房企的机会少得可怜。其实不然,我们还有大量的城市更新任务和大量的改善型需求,这是可以进一步挖掘的市场,是可以引领整个房地产行业发展的新空间。比如通过这次疫情可以发现,很多房屋在质量、通风、排水、健康住宅等方面还是一个大问题。

房企困境不能归咎于疫情每年春节期间,是所有房企销售的“小阳春”,2020年这种推盘“小阳春”不但没有了,还在市场下行之外叠加新冠肺炎疫情影响,使得2020年的房地产市场开局不利,目前房企甚至是房地产行业所表现出的不景气,似乎所有的声音都在指向了疫情这只“黑天鹅”。

因疫情导致企业成本增加是必然的,一般的处理原则是,由政府给予企业适当的补偿,例如开工问题、土地出让金无法按时缴纳问题,按照合同去处理就可以了。有的地方政府近期出台了文件,更多也只是将这些事界定清楚,让开发商吃一个定心丸。还有一些政府无法界定的事,例如开发商和材料供应商之间,他们的合同能不能顺延,这就需要他们二者协商或遵照合同处理了。至于一些没有合同的,例如贷款利息问题,国家已经出台文件了,实在还不上可以延期。

至于存量市场上的阻力,吴翔华认为,现在很多城市更新项目,首先考虑的问题是不能和房地产沾边。这个想法是错的,因为不和房地产沾边,地方财政是无法支撑的。关键在于要走出一条以市场化为主的城市更新道路。

危机一直都在,吴翔华更为担忧的是一些优秀的区域型或小型房企该怎么办?在他看来,有一些小房企,生存不下去不是自身的问题,而是因为地价越来越贵,长时间拿不到地。

在吴翔华心中,走向未来之路的理想型房企,要有一定的规模,这样会有一定的抗风险能力,但不会追求规模,因为从来没有一个企业会因为规模大而变强。这种企业要深耕于某一个市场当中,并占据一定的市场份额甚至是龙头老大,有着不可替代性,这才有可持续发展的能力。现在,房企应该找准自己的定位,想清楚自己到底擅长做什么,自己的专业性体现在哪一个细分市场当中,形成自己独特的个性。

片面地将房企甚至是房地产行业目前面临的困境归咎于疫情,这不正确。吴翔华提高声音的分贝说。

“房住不炒”意味着不能放开限购和限售这样的约束,但一些投资需求占比较高的城市如果放开就很容易陷入“怪圈”,变成了“住房就要炒”。“平稳”意味着不能有大起大落,如果楼市大起就适当加一些政策,如果库存增加、成交低迷、楼市萧条很长时间且价格降幅较大,就可以采取一些积极政策,比较降低首付、降低税费、降低人才准入门槛等,但不可通过炒房来刺激市场,这在前几年已经有教训了。

吴翔华是南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长,有机会去深入了解顶层设计的思维,更有能力探究中国房地产发展的奥秘。现在,有一种悲观的声音认为,新冠肺炎疫情带来的市场危机会让房企死掉;也有声音疾呼,政府应该尽快出台救市政策。

“有的城市在疫情发生之前就要开始救市了,库存大,整个市场较差,有些三四线城市就是这个样子。有的城市购销两旺红火的不得了,反而要抑制市场。”吴翔华称,我们的楼市政策,不是房企想怎样,就能怎么样的,有些人恨不得像2009年和2016年那样政策全部放开才好。我们要看到每个城市的差异性,杜绝一刀切,积极地因城施策,毕竟我们有600多个城市,意味着有600多个政策。

他举例说,在西方发达国家,没有人限制房价,但是可以用较高的个人所得税遏制投机,地方政府也有着明确的目标,那就是对房价收入比负责。

只有将增量与存量有机结合起来,才能走出一条可持续的城市更新道路。这样不仅可以减轻国家的投资压力,还可以激发市场主体的积极性,甚至是撬动整个金融市场和资本市场,许多地方的中小企业也会因此被赋予活力。

有学者提出了三种城市更新模式,一是完全需要政府投入;二是政府投入和企业投入相结合,小区更新之后多的房子、多的停车位等可以经营的部分交由企业,允许企业获利,或者对企业进行一定的补贴;三是完全交给企业,凭借企业自身实现盈利,如根据城市更新的要求对容积率进行调整,增加一些房子,或者是将建设、拆除结合在一起,企业开发新项目需要承担相应的城市更新任务。

吴翔华不认同这种观点,他有着自己的思考:疫情是否导致了房企运营成本的增加,要辩证地看。“比如,因疫情导致房企几个月无法开工,那么自然要进行成本核减。但,将整个成本的增加和遇到的风险完全归咎于疫情,甚至是变本加厉地要求政府出台救市政策,是不对的,毕竟受影响的不仅仅是房地产一个行业。”

吴翔华说,我们的调控仍需努力,要加紧制定出一个科学的指标,同时有一套比较科学的监管体系,实现遏制投机和增加供给(如保障性住房)相互配合。例如,以房价收入比为指标,针对不同的城市制定不同的要求,中央或省级政府对此目标进行考核。小城市可以适当提升,大城市可以适当降低,中央提供保障性住房、租赁补贴等工具,具体的方式和方法由各个城市决定。但总的目标不变,即实现房价收入比的回归。

至于被认为与今后楼市调控密切相关的房地产税,吴翔华认为,对于遏制投机,房地产税有一定的效果,但逊色于个人所得税。从2003年到现在,大家讨论了17年房地产税,也没有讨论出一个结果。因为大家很清楚,房地产税是不能遏制投机的。那么假设房地产税不能落地,是不是就得提高个人所得税了呢?这或许是决策层的一个策略吧。

疫情是不可抗因素,在法律上,不可抗因素属于系统性风险,即不是针对某个开发商、某个城市才有,是所有行业和地区都存在。这种风险城市间也可能存在差别,如湖北的城市在此次疫情中会更严重一些。

最简单的例子就是限价政策,面对被压缩甚至是倒挂的利润,有的开发商会偷工减料,但也有的开发商会坚持品质,最终市场会做出选择的,留下的一定是有口碑的企业。

楼市维稳与经济依赖二者难自洽

现在,我们要求各个城市落实主体责任,可是有的城市连一个明确的目标都没有,怎么落实?甚至是从来没有法律允许城市政府出台限售、限购这样的指令,毕竟法律没有规定房子不能自由交易。

在中国,房价收入比严重扭曲,所以只能用房价涨幅来控制城市,甚至是某些政策仍然没有脱离“一刀切”的范畴,这是不正常也是需要反思的地方。有的城市,房价本来就很低,房价涨一点又有什么关系呢?有的城市,房价本来就很高了,即使不涨人们都承受不了,应该让房价下调才对。

房企不要把眼光全部放在增量上,存量同样大有可为。因为个人希望提高房屋的舒适度,城市希望改善面貌,国家也希望通过城市更新去撬动这个几万亿的大市场。“我们今后一定会走向存量房时代,房企一定要变得小而专或小而美,否则在未来的市场竞争中,房企只能做两件事,一个是拼资本,一个是比价格,最终仍然会被淘汰。”

受政策影响而出现的事故、纠纷等问题,是政府需要检讨和反思的。要在这些环节,及时披露,增加曝光度,让百姓知道哪个项目出现了质量问题,同时政府还要不断加大对不良开发商的处罚力度,实行顶格处罚。

“楼市政策不会因房企的态度而有所转变。”2月25日,吴翔华在接受中国房地产报记者专访时说,房企存在的问题和应对风险的能力,与疫情无关,有些房企本来就是实力弱,注定会被市场淘汰。

楼市通往理想的道路并不顺畅,甚至是充满挑战。对于广为诟病的楼市房屋质量问题,吴翔华同样有着独到的见解。

他说,很多人认为,房企追求高利润、高周转是导致房子质量变差的根源。其实不然,关键在于政府现在做的事情是让房子质量越来越好,还是质量越来越差。

要知道,“一家优秀的房企,全国一盘棋,这个城市不行还有另一个城市,不会因为持续几个月没有销售收入而倒闭。”

对于地方执行不了政策这个问题,吴翔华认为,这只能说明我们的调控政策还有不尽如人意的地方。如没有考虑到城市,甚至是城市内部的差异性。“调控没有落到实处的原因,就是因为调控的方向性正确,但具体落实采取的方针是错的,即调控不精准,目标不清晰,手段荒谬。”

至于楼市调控没有落到实处的原因,吴翔华认为,调控的方向正确,但具体落实采取的方针不正确,调控不精准,目标不清晰,有的手段还很荒谬。他还明白无误地说,现在房企应该找准自己的定位,想清楚自己到底擅长做什么,自己的专业性体现在哪一个细分市场当中。否则,在未来的市场竞争中,房企只能做两件事,一个是拼资本,一个是比价格。

对于当前的楼市政策,吴翔华提醒说,我们要清楚楼市调控的目标是什么,第一是“房住不炒”,第二是“平稳”。

责任编辑:华国锋陵墓
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